452期 - 2016長沙樓市總結與展望
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時間:
12月30日下午2:00
地點:
西子一間A棟7樓
內容簡介:
2017年的長沙樓市大環境如何?政策松緊程度會如何變化?本期樓市微沙龍特邀2016長沙樓市權威年報“樓市白皮書”各撰寫機構的主要分析師,結合本次白皮書的內容,提前披露年報部分精彩干貨,對長沙樓市的2016定調,對即將到來的2017做出展望。
直播實錄

[主持人]把握樓市脈搏,感受城市心跳”。歡迎收看由0731房產網、0731地產研究院聯合為您打造的“樓市通佳佳直播”,大家好,我是佳佳。

[主持人] 2016塵埃落定,2017大幕即將拉起。2016長沙樓市先抑后揚,在經歷了年初兩個月的低迷之后,長沙樓市一路上揚,接連打破長沙樓市單日、單月以及單年成交記錄,熱得發燙。國慶后的樓市調控大潮,長沙也受到“牽連”,部分網簽通道被叫。2017年的長沙樓市大換如何?政策松緊程度會如何變化?
由0731房產網、0731樓市通、FM89.3汽車音樂電臺、騰訊新聞要聞頻道整合推廣的2016年度長沙樓市白皮書暨排行榜 ,正在如火如荼的進行,本期的佳佳直播來到0731地產研究院微沙龍現場,本期的微沙龍以2016長沙樓市總結與展望,特邀了2016長沙樓市權威年報“樓市白皮書”各撰寫機構的主要分析師,結合本次白皮書的內容,提前披露年報部分精彩干貨,對長沙樓市的2016定調,對即將到來的2017做出展望。
現在各位老師正在開會,主持人佳佳先進去一探究竟。


[主持人]對于明年1月中旬即將揭曉的2016年度長沙樓市白皮書暨排行榜有什么期望和期待?

[新峰地產副總——朱熙]


0731聯合幾家做“樓市白皮書”,新峰地產做房地產大數據的,我們這次聯合了中原,中原和銷售市場聯合非常緊密,對客戶的把握非常有功力。這次“樓市白皮書”非常不一樣的是我們抓住了長沙市場一個非常大的變化,就是二手房市場和一手房市場的聯動性,這個市場終于達到了一、二手房可以上下連通的一個局面,這次有黃總這邊二手房的數據,這次0731主導的“樓市白皮書”與以往的白皮書有非常大的不一樣抓住了這個市場的主要特征,也就是你說的今年二手房市場非;鸨,甚至可以說一手房的火爆也是相當的好。

[主持人]今天是2016的最后一個工作日,明天就放假了,工作基本上接近了尾聲。報紙也好,報道也好,今年的長沙樓市讓業內人士都有一些驚喜和驚訝。最近一段時間肯定有很多媒體或者機構對2016的樓市進行總結。我想問問幾個老師,我們的總結和其他機構的總結有沒有什么不一樣的地方?

[0731地產研究院副院長—黃拓夫]哈哈。最開始這個想法是去年就在想的,其實長沙的數據發布機構有很多,在這個行業從業有很多的碰撞,每家機構的統計口徑不太一樣,觀點也不太一樣,我作為一個從業者如何從比較紛雜的信息中挑選出比較靠譜、比較真實、比較有內容的數據和觀點,其實每個從業者都會考慮這樣的問題。去年,我在和一個朋友聊天的過程中了解到,我國一些一線城市、大城市在做數據統計的時候,也有一些機構做分析,但有一些機構聯合起來做市場標桿性的最權威的報告,給予市場參與者一個很真實的、參與性的指導。所以,我和今天幾位機構的負責人碰了一下,我們一起聯手來做,對購房者和開發商都是很有益的一個行為,我們在年底為這個行業做出自己的貢獻。

[主持人]好的。稍候請幾位老師跟我們一起講一講2016長沙新房市場各個關鍵指標到底是怎樣的,首先請朱總給我們講一講。

[新峰地產副總——朱熙]今天不講具體數據,給幾個參照的東西吧。先給一個數據,是2000億,2000億是什么概念呢?長沙商品房的成交額今年達到了2000億。這個2000億是什么概念呢?在土地局一個月之前就已經預估了今年全國的房地產市場是10萬億,也就是說如果是一家上市企業就知道長沙這個市場的份額已經占據了全國的1/50。也就是說,平時在70個大中城市的發布中有長沙。但是,你要知道在10月份之后國家統計局緊急出了一版,以半個月的緯度出15個熱點城市半個月內的漲幅,長沙沒有在里面。其實,業內人士也一直有一個觀點,長沙沒有被國家限購,是不是一個非常重要的城市呢? 有一個反證是,誰被限購了,這個城市房地產的價值是得到了官方的認可,不僅得到了老百姓真金白銀的投票,也得到了官方的認可。就今年長沙的成交量來講的話,達到了2000意義上,也就是1/50的長沙市場,這個市場能夠引起全國性的開發商以及全國性的購房人的側目和注意力,今年也印證了,我們也看到有外地的購房團過來。今年,陽光城,“兩陽”等企業通過各種方式都過來了。也就是說,如果你要在中國的房地產事業中有一席之地的話,那你必須要在長沙有布局,沒有拿到市場份額就話語權,也就進入不了TOP10、TOP20俱樂部。就2016年長沙樓市的表現,能夠在全國的位置上有一個發聲,是因為它的單量和體量。另外,長沙今年的成交量有50%以上的增長,但價格相對來說是一個比較平穩的狀況。因為,長沙有其歷史原因,特別是去年下半年到今年上半年是以走量為主的市場,我們看到價格比較明顯往上走的狀況是出現在9、10月份量價齊升。但是,到11月份、12月份,市場又恢復到了平穩狀況。也就是說,長沙的2016樓市突破了歷史新高,在全國范圍內無論是開發商還是購房者,都列入到了一個可值得介入的標地地域,價格也隨著全國樓市有一個漲幅。
說到價格這一塊兒,應該說并不是因為今年這個情況,而是我們看了歷年來長沙土地局的價格數據,長沙經過了長達四年的下行周期,在今年2016年12月底才開始恢復上漲。不管今年有沒有9、10月份的狀況,長沙經過這么一波的下行周期,它已經來到上行周期的區間了,也就是說只不過漲幅的力度有大小之分而已,但它的上漲在這個區域之內,這就是我想說的今年的市場情況,從新房成交這一塊兒來說的,當然后面航穎會講到對于消費者來說比較好的現實情況。

[主持人]有很多人說2016年有很多的外來刺激在主導著長沙市場,也有一些觀點是說因為今年土地推放的節奏會也一些緊張,除了這些之外還有什么會影響到2016年長沙樓市的價格呢?

[新峰地產副總——朱熙]價格這個東西,其實航穎要回答兩個問題,未來的投資客,你們對客戶抓得最嚴格,有具體的數據。其實,還有一個很大的一塊就是二手房。

[0731地產研究院副院長—黃拓夫]剛才,我們在開會中也討論過,包括前幾次開會也討論過,投資客、外來投資團體對于城市房價提升的促進力是很大的,航穎可以講講投資人的比例分布,也可以表現出這個城市處在什么樣的階段,其實從投資人群比例的擴張就可以看出,為什么今年有這么大的增幅?

[中原(湖南)地產資源研究中心總監—劉航穎]長沙與前幾年相比確實有一定的增幅,漲了很多。今年上半年1-8月份基本沒有什么變化,價格在9、10月份有爆發。這里面有一個助推因素就是投資客,其實中原在長沙代理的諸多項目中,從9、10月份投資客的分析來看,各個項目的比例基本達到了95%,甚至有些項目達到了70%,有些投資客助推了房價上升,成為了助推房價上升的動力。到10、11月份,房價又回歸到了理性,通過供求關系的平衡拉動了房價整體平穩的步調。
其實,與周邊城市對比一下,長沙的房價真的不算高,像武漢、南昌今年的房價翻了一倍,或者是兩倍多,而長沙房價仍然處在健康穩定的水平。

[主持人]謝謝劉總為我們介紹的新房市場的價格變動情況。其實,今年在節目中有很多人咨詢二手房,以前老是說二手房好象是買方市場,他去談價,賣不賣可以來回拉價格,打價格戰。但是,今年有時候放了定金之后,賣家毀約的情況也有,甚至有寧愿不賣的情況,放在那里漲價。今年二手房市場可以用火爆二字形容,我想黃老師對二手房的數據和二手房的市場情況非常了解,給我們講講今年的二手房市場吧。

[智信評估副總—黃雁峰]


大家都知道,今年的二手房特別火爆,成交量也是創歷史新高,包括從月成交量來看,11月份的成交量創下歷史新高,但我預計12月份可能會再次刷新歷史新高。我不去講它到底有多火爆,我只想分析一下二手房成交火爆的原因。今年長沙的二手房成交量為什么這么火爆呢?首先是與長沙市整體行業有請。整個2016年,無論是新房市場還是二手房市場都很火爆,整個市場都很好,這是第一個原因。
第二個原因是影響二手房成交的一些主要政策,特別是稅收政策,影響二手房成交一個非常重要的一點是稅收政策,特別是增值稅的年限,一般是五年和兩年是一個限期,如果政府想放松房地產調控可能會改成兩年,如果是收緊的話就改成五年。今年從2月份開始,長沙市的稅收政策從五年調整到兩年,這就意味著兩年以后買房的話,今年可以入市,這樣一個政策導致二手房客戶降低了購房的成本。還有一個營銷二手房的政策是貸款政策,無論是對新房還是二手房都有影響,這也是政策導致二手房市場上漲的原因。
第三個原因是新房市場房源不足。今年新房市場非;鸨,經常見到“時光盤、日光盤”,今年長沙市新房房源供應不足,就會導致一些人被迫購買二手房。新房買不到,再不買二手房的話,長沙樓市價格整體是上升的,如果再不買二手房的話,就只能等著別人去割羊毛了。
第四個原因是望城區的整體成交量有突出的貢獻。今年,望城區出了一個契稅減免政策,這個政策使得望城區房地產成交量大幅度上升。我記得在10月份的時候,我們公司在做二手房評估時,望城區占了40%以上,這是從來沒有見過的景象,望城區的貢獻很大。
第五個原因是11月份長沙市湘江新區推出了一個房地產調控政策,這個調控政策主要是針對一手房源網簽進行的精準打擊,這是從源頭把新房掐住,導致新房市場無房可買,沒有辦法只能購買二手房。如果現在不買房的話,調控政策出來了,明年的政策是非常不明朗的,就會造成大家的恐慌,如果明年把政策收緊,我明年買房的成本可能會上升,我要趁著國家更嚴厲的政策出臺之前先把房買到手,這也是導致市場火爆的原因。
這是我表達二手房為什么成交會火爆的原因,我總結了這幾個原因。

[主持人]謝謝黃總跟我們說了二手房市場火爆的原因,其實我還想問更多,但今天只能透露一些干貨的內容,我們有更詳細的數據和更詳細的觀點,會在2016年度長沙樓市白皮書暨排行榜中揭曉,希望大家關注“樓市白皮書”,里面肯定是干貨滿滿的。
我還有一個問題,這段時間我做節目,包括接熱線,很多人對2017年的長沙樓市有自己的觀點,“2017年長沙樓市會飆10%以上”,“不可能,你的量已經到這里了,需求量已經激發出來了,肯定是穩定的”等等,不知道各位老師對2017年的長沙樓市是怎么預判的?黃院長。

[0731地產研究院副院長—黃拓夫]


這個問題問得很好,黃總說了明年的政策形勢、經濟形勢不明朗,現在長沙對購房也有一些管制,大家對明年的市場有很不確定的因素,就像我們說現在是飛天鵝的時代,不光外國有飛天鵝,中國也有飛天鵝,到底是怎么樣的變化,講不清楚。所以,這次在做“樓市白皮書”的過程中對數據進行了充分的挖掘,基于這些情況對明年的價格和成交量有一定的預判,預判是航穎為代表的中原代表“樓市白皮書”發聲,這塊兒可以請她談一下。

[中原(湖南)地產資源研究中心總監—劉航穎]今天簡單跟大家聊一下,具體的內容請大家關注2017“樓市白皮書”。其實,最近有很多人問我,美元加息,人民幣持續貶值,這一系列事情會導致2017年經濟大環境不明朗,對于2017年的長沙樓市,我們還是主張是穩定的大環境,這是我們撰寫“樓市白皮書”的主調。我們認為,明年的長沙樓市是供需平衡的,通過2016年的發力,2017年的長沙樓市應該是健康平穩的水平,這主要是說量和價。
剛才,朱熙總說到今年有很多外來開發商首次進入,或者在長沙之前就有開發過項目的,然后再擴大房地產開發企業的策略。所以,七十從品牌房企及優秀房企對于長沙的關注速度來看,對長沙的樓市發展潛力也有很大的推動作用。
今天主要講這四點,其實預判在“樓市白皮書”中有非常精彩的內容,都有大家對2017年的預判。

[主持人]有很多的房企進入到長沙市場中來,2017年對購房者來說可能有很多的未知,面對這樣的挑戰,您覺得開發商應該怎么去應對?

[中原(湖南)地產資源研究中心總監—劉航穎] 其實,各種開發企業,不管是本土的還是品牌開發商,一定是要首先開發各種類型的項目,不管是在長沙的哪個板塊,首先關注的第一點是一定要找準目標客戶群的訴求。也就是說,無論高價還是低價,2017年的技術上一定要把項目的性價比放在第一位。二是做好品質;三是在客戶體驗感和整個園林展示面的打造上在2017年也要花功夫。2016年雙外客戶的擠出,開發商更多的要把目標關注在長沙地州市,房子是用來住的,其實2017年對于住的標準和需求,因為中原對于客戶群的把握來看,他們在品質和客戶體驗上會有更高層次的追求。所以,我們建議未來各個開發企業在開發項目時,還是站在客戶的訴求層面,在之前滿足基礎“住”的需求上,還是要關注更高精神層面的追求。


[主持人]謝謝劉總。剛才你說道中央經濟上提出的一個觀點“房子是用來住的,不是用來炒的”。就有朋友在節目中問“房子不是用來炒的,是不是以后不用投資房子了”?那您對投資客有什么樣的建議?

[中原(湖南)地產資源研究中心總監—劉航穎]現在來看投資長沙是很好的選擇,把長沙和武漢、南昌進行對比,武漢和南昌的房價都在1萬多、2萬,現在長沙整體的均價相對這兩個城市來說還是比較低的水平。從進入長沙投資和橫向對比來看都是比較好的時機。從長沙自身的發展和區域規劃,以及對內對外的交通,持續在2017、2018年兌現來看,長沙自身的房地產潛力也是無限的。從今年很多北上廣深的湘籍客戶回湘購房的訴求來看,這部分客戶群也在提高。剛才說到品牌房企進入長沙的步調和速度加快,其實這四個層面累積下來,長沙的房地產投資潛力還是有很大的空間。所以,對于投資客來說,只要允許在信貸環境、購房門檻上允許的話,長沙是一個很不錯、很好的投資城市。

[0731地產研究院副院長—黃拓夫]我再補充一下,這個問題可以再細化一下,剛才航穎講了長沙是一塊投資優地,有投資價值。其實,說到什么時候買房好,買新房好?還是買二手房好?可以請這兩位老總談一下。

[新峰地產副總——朱熙]其實可以給今天看直播的購房者一個福利。因為,今天數據已經出來了。從長沙的歷史來看,今年的高峰期出現在金九銀十,在每年下半年金九銀十九段供貨量都是比較大的。也就是說,可以看到2017年金九銀十階段,開發商對有相對多的貨量推出,購房者有更多的選擇。但是,在政策調控下,全年壓力最大的時間點就是在2017年的下半年,新房市場就在那里,供應量決定了開發商要出貨,他的時間節點已經到了。因為,房地產不是工業化產品,其實某種程度上說是一個手動作品,對不對?

[新峰地產副總——朱熙]他只能是在明年下半年的時候有一個大量的供應,他想今年過完年馬上推?沒有,不可能。也就是說,在明年下半年的時候是開發商有壓力,在博弈的時候有四個參與者:政府、銀行、開發商和購房者。在這四個人中,政策收緊政策,明年全國市長們的調性都是一樣的,明年的房子不能漲價了。而開發商呢?航穎說了開工預判情況,在明年下半年供貨量是全年最大的,準確的說是9、10月份,這是開發商方面。銀行呢?不管怎么說,銀行已經收緊了,明顯的“雙外”,還提高了貸款率,鄭州、武漢給自己補刀已經補了很多回了,長沙還沒有。但是,銀行的政策與2016年相比肯定是趨緊的。再看購房者,明年市場預判會回到供應量庫存周期有10個月左右,10個月意味著什么?供應會偏緊。但是,由于政策的打壓,數據上是10個月,其實購房者可以按照12個月來看待,你可以認為政府給了你一個選擇的時間。然后,在這個階段的話,你不要像原來在2003年開始以來長沙一直給大家的一個錯覺,什么錯覺?長沙房子任人選、任人挑的局面。今年,中央主導去庫存已經到了一個合理的周期內,是中央和開發商一起合力打造的一個局面。如果你是以前的長沙的房子任人選、任人挑的思維,你真的要改變這種思維了,現在政府把樓市控制住了,你盯緊明年的市場誰會來推貨,你來做基礎的判斷,誰會相對緊張一點,出貨的壓力、業績目標達成等等,他就有可能泛出,相對來說你能撿到漏或者能夠拿到合理的價格。因為,今年開始調控,很多開發商就不賣了,全年的任務已經完成了,沒有必要在降價的時候賣房子。說到明年的博弈,購房者多花一點思維,在9、10月份來選擇比較中意的房子。你不是逛商場隨便去買東西,你應該做A、B、C、D四套方案,讓自己來選擇,明年肯定是這樣的局面。
講到二手房的情況,黃總講了一個很重要的點,不漲!今年的局面是一手房帶動二手房,明年的情況二手房和一手房可能會要并駕齊驅,甚至可以說二手房的日子相對比一手房相對好過一點,因為沒有緊箍咒嘛,沒有打壓政策。杭州、武漢、合肥的政策中都包括了對二手房的限制,而長沙沒有。所以,在明年二手房的剪刀差里面,你仍然可以用博弈的思維找到相對低估的或者賣房人急著出手的房子,你都可以做選擇,一手不行就買二手,長沙已經到這樣一個局面了。應該說,很多年前的長沙是非一手不可,而二手房在明年真的有大量的機會在里面。

[智信評估副總—黃雁峰]


從購房者來看,像買股票一樣,一是購買時間很重要;二是認準區域也很重要。
從購買時間來看,在目前政策的前提下都是購買二手房的好時機,一直到什么時候呢?看明年的政策怎么變化,如果明年的政策限貸,或者稅收政策也可以調整,由兩年變成五年,稅收政策調整了。在稅收政策出來之前,都是購買二手房的好時機,這是從時間來看。
那么,從區域來看,一是市中心是可以考慮的。開始我也分析了,整個市中心今年二手房房價漲幅低于全市平均水平,在各個板塊中是漲幅比較慢的。那么,從長時間來看,市中心的基礎配套、商業配套、教育配套都是比較好的,從地鐵力度來看,都是市中心比周圍區域要好。按理說,市中心的房價應該是漲得比較快的,這是從理論上講。但是,今年的長沙出現了市中心的漲幅低于其他區域的漲幅,這里面就存在一個機會,市中心可能會出現補短的情況,在市中心購房可能是一個很好的區域,這是第一。
第二個區域是梅溪湖、濱江這些熱點區域,在這些熱點區域一手房的房價漲幅是非?斓。但是,二手房的成交有自己的壁壘。比如,買賣雙方的信息不對稱,還有一些賣家急于出手,交易時間成本比較大,稅費成本也比較大,一些賣房人可能想急于出手,有可能二手房的價格遠遠低于一手房價格的情況。像梅溪湖這樣的板塊,漲幅比較快的區域,這種情況存在的可能性比較大,也有購買二手房的機會。
如果你實在不知道到哪里買房,你就可以抓住這些地方,一是地鐵口,肯定是保值的;二是學區房,肯定也是保值的;三是城市稀缺資源,如湘江、省、市政府周邊,這些地方以后的發展肯定是很好的。如果你實在不知道在哪里買房的話,你可以選擇這些區域進行購買,這些是購房策略。
然后,我一直有一個觀念,作為自住性的剛需客戶越早買房越好,但是投資需求還是要謹慎一點。如果在目前做投資的話,這是國家不支持的,作為投資還是需要謹慎的。因為,國家明顯提出住宅是居住的屬性,是打擊投資的,國家不支持,以后可能會出現一些配套的措施,像長沙的房地產市場建立長效機制,包括儲備土地、住房政策的改革,包括稅收政策的改革,可能會出現房產稅,還有土地供應、貨幣供應等一整套的機制可能都會出臺。如果是投資的話,我建議走一步看一步,目前是這樣的情況,也是我的個人觀念。

[主持人]好的,謝謝各位老師的精彩觀點,受益匪淺,而且我覺得很多干貨提前有一些亮點讓我們迫不及待的知道2016年度長沙樓市白皮書暨排行榜更多經典的內容了,這次佳佳直播現場也到這里結束了,感謝各位老師!鞍盐諛鞘忻}搏,感受城市心跳”,歡迎關注由0731房產網、0731地產研究院聯合為您打造的“樓市通佳佳直播”,樓市大小事,盡在佳佳直播。我們再次再見

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