第449期 - “合肥炒房團”折射出的樓市現實
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時間:
8月30日下午3點
地點:
樓市會所
內容簡介:
進入下半年,樓市收緊預期加強,這會對處在上升通道的長沙樓市產生多大影響?在現有熱點板塊漸趨飽和的情況下,長沙板塊將進行怎樣的輪動,誰是下一個領漲板塊?本期我們將邀請業內大拿,知名經濟學家共同探討這些問題。
直播實錄

[黃拓夫]2016年注定是不平凡的一年。經過了拐點期和恢復期的樓市,在2016迎來了快速反彈,量價齊漲是這一年各大城市的主要特色,一向溫和的長沙樓市在炒房團傳言滿天飛的背景下,房價更加有急起直追之勢。然而,進入下半年,樓市收緊預期加強,這會對處在上升通道的長沙樓市產生多大影響?在現有熱點板塊漸趨飽和的情況下,長沙板塊將進行怎樣的輪動,誰是下一個領漲板塊?開發商如何應對快速變化的市場,在傳統推廣方式沉淪,新媒體新模式層出不窮卻沒有可靠的路徑和模式的今天,房地產服務機構怎樣調整變革自身更好的服務行業?本期我們將邀請業內大拿,知名經濟學家共同探討這些問題。

[黃拓夫]我們有幾個問題,也想問問在場的專家,難得把你們聚在一起。上周成交4500多套的情況在歷年8月份成交的周成交數據中來說不是第一也是第二,在我的印象中沒有超過4400元/平方米。從這種情況可以看出,樓市淡季不淡,從投資客的角度很愿意看到這種情況,追漲市跌,場外資本進場。但是,據我對數據進行初步分析,這里面首次置業的比例還是相當高,首次置業比例超過5成以上。也就是說,長沙以剛需為主的市場基調沒有改變。

[黃拓夫]但是,我們可以看到成交的很多樓盤集中在河西,河西是一個成交的爆發點,尤其是梅溪湖和洋湖兩個片區。但是,大家都知道這兩個片區本來就火,火了大半年了。但是,我們也可以看到武廣片區,也就是高鐵新城,好像逐漸也有后起之秀的味道,像南城有的樓盤也取得了非常不錯的成績。之前朱總跟我提到過,梅溪湖和洋湖的房子越來越少,是不是意味著剛需也好,投資性需求也好,會向城北或其他高供應量板塊走動,這兩個板塊是不是未來高增長的高爆發點?

[朱熙]剛才看了數據,其實在長沙本地的人應該是要注意的,50%的是剛需,不管從哪個角度,從戶籍所在地或者是年齡層次,很多是首套,都是以剛需為主。
昨天我看了微博,在微博上回答了很多朋友的提問。因為,上個禮拜是熱了三四個月之后唯一(天氣)轉涼的時候。


[朱熙]售樓部的人是爆滿的,只要是稍微好一點的樓盤,那么你的問題是能不能找到售樓員接待剛需。其實,剛需從某種程度上來說有一部分群體是比較懶的,投資客不一樣,會去選,去看,去交流,會去售樓部踩盤,會做一系列的工作。供需不一樣,今天老婆說再不買房就怎么怎么地,女朋友說再不買房我媽就會跟你來聊聊天之類的,實際上這些原因都會有。近8周的數據都是非常高,不管是省內還是省外,長沙一周有4000多套房子成交,一個月就有120000多套,將近120-150萬平方米的成交量,非常高的量了,只有一個月。

[黃拓夫]很嚇人。

[朱熙]去年成交面積在全國排前三,今年的量肯定在全國也會排前三。

[黃拓夫]毫無疑問。

[朱熙]馬上要到9月份了,8月份有31日,真的到金九銀十的時候,下個月做媒體的朋友可能要爆一條新聞,“有多少投資客要虧?有多少剛需會到售樓部吵架?”有可能是跟售樓員吵,有可能是跟自己吵。因為,現在長沙的房子越來越呈現出價值屬性。

[朱熙]原來長沙的房子是居住屬性,現在像股票一樣,如果沒有接盤人,肯定價格還會往上走。我們可以看出下一個能動的是洋湖垸和武廣新城,長沙東西兩邊,西邊拉大盤子,東邊做一個新的引擎,做一個經濟的發動機,長沙的規劃是這樣的。所以,下一個熱點可能是洋湖垸,傅教授這邊可能對洋湖垸的規劃要清楚一些。前兩個禮拜上海113億既然取得地王,301億的深圳地王,因為房價和地王的故事還沒有結束,而問題的關鍵是長沙的地王和房價的故事還沒有上演,你要知道全國的這種劇已經演得越來越超乎大家的想象了。

[朱熙]那么,與我們息息相關的是,在長沙的市場上,長沙的故事還沒有開始。長沙的故事開始之后會怎么來演繹?那我現在也不好設想。但是,問題的關鍵在于經過了北上和深的情況,然后是南京、合肥、蘇州、杭州,而且我們馬上可以看到長沙和合肥是兄弟城市,長沙的房價沒有合肥高,合肥的炒房團、南京的炒房團、深圳的炒房團,不管是哪里的炒房團,其實這個東西是媒體給的一個概念,如果我們稍微理性一點分析的話,他們只不過是一種需求,在合肥二套以上是要付7成首付,他的購買能力不夠,在長沙還是兩成就可以了。

[朱熙]另外,長沙最貴的房子平均水平也就是7000-8000元/平方米的幾個,相當于合肥的一半。這是什么概念呢?現在星沙的房價是5000元/平方米,在合肥類似星沙這種地方的房價是10000元/平方米,在最火的地方房價肯定到了20000元/平方米。

[黃拓夫]之前我跟你聊過投資的收割期只有3-4個月了,你是怎么看待的?在長沙投資還是買房也好,現在的房價是高位嗎?未來3-4個月的房價是振蕩的?

[朱熙]我想表達的意思是,所謂的收割期,這樣來說吧,如果你的人生和收入是往上走的,同時你認為長沙這個成為可以與你的成長相匹配,也是往上走的一個城市的話,那在未來的3-4個月當中,你仍然可以有兩種情況去擁抱熱點。一是在我們所講的這些熱點區域,梅溪湖也好,洋湖垸也好,有的從5000元/平方米漲到8000元/平方米,從6000元/平方米漲到10000元/平方米,您對這里有信心的話,仍然可以去擁抱這個熱點。因為,房子還是有金融屬性在里面,是有一個周期的,底在哪里不好說,這個東西是具有參考性的。

[朱熙]我和拓夫看完數據之后,我說這個數據是長沙已經醒悟過來了,咱們開始買房子吧,為什么呢?成交量上來了,但價格還沒有啟動。但是,在5、6月份的時候,我們判斷價格是往上漲,漲多少?還真不好說,先有成交量,才會有價格。如果你認為對自己有信心,對自己的事業有信心,對長沙這座城市看好,你覺得可以和你一起共同成長的話,那在未來3、4個月當中,你仍然可以擁抱長沙的熱點區域。

[朱熙]因為,長沙有一個不一樣的東西,剛才說得很明顯了,黃總這邊可以講金融屬性。因為,長沙肯定是有分化的,畢竟長沙的經濟總量和資金要投入的地方,要集中全市、全省的力量來建設湘江新區,熱點區域往那邊走。同樣,東邊也有自己預期的未來。但是,在有些區域就會有分化,產品會有選擇,樓盤會有選擇。不像在北京、上海,只要有套房,只要有磚頭,我的人生就不一樣了,購房還是租房,感覺完全不一樣。但是,在長沙仍然有這種分化情況,在這3-4個月當中,你可以去尋找能夠匹配你夢想,符合這個城市發展軌跡的熱點區域。

[朱熙]我們可以明顯的看到,在3-4個月之內會有一波明顯的漲幅,為什么呢?我們把數據看得很清楚,現在的庫存周期降到8個月,過完現在的8月份就往7個月走,從統計數據來看,從一線、二線城市走過的情況來看,到5個月、6個月、7個月的庫存周期時,房價會有一波明顯的上漲。南京、合肥的朋友過來覺得長沙的房價特別低,深圳的朋友讓我感覺買深圳的朋友太憋屈了,既然你對城市做了選擇,你就可以來買,有深圳的朋友來買,有合肥的朋友來買。

[朱熙]因為,他們看到今年年初到今年6月份是武漢的分斬期,深圳的去年下半年就等于是武漢的今年上半年,現在在這里說個“大話”吧,2016年的下半年,長沙會迎來這么多年來難得的一次房價比較明顯的上漲,可以這樣說,各個條件都具備了。無論是政府對布局的控制,還是市場的變化,可以看到長沙的土著、長二代,他們都在長沙有房,而且還認為長沙是他的。一旦改善型的人群、投資型的人群開始在市場上占據一定比例的話,始終是可以推動這個市場的房價往上漲的。所以,這個市場價格往上走的各個條件都具備了。應該說,房價上漲不存在大的問題。

[黃拓夫]朱總對板塊的輪動,對價格的趨勢講得很透徹了,他的意思是大家要買房可以趕緊買了,下半年還會漲。剛才,他提到一個很重要的點,我覺得很有意義,我們可以繼續探討一下。包括他的朋友也好,還是投資客也好,他們買長沙的房子一是房價低,二是認可這個城市的發展潛力。我們來探討一下,長沙這座城市的發展潛力到底如何?是不是值得投資?從經濟學的角度來講,到底有什么投資的潛力?有什么發展的潛力?能不能撐起未來千萬級人口高房價的城市體量?請傅老師談一談。

[傅沂]我了解了一下基本背景,長沙的房價上漲一個很重要的背景就是哪個媒體評價又進入了“新一線”城市了,這是第二次評價了。但是,我認為“新一線城市”還是有問題的。因為,你的各方面條件都要比較成熟。評一線城市的話,很多人考慮的是長沙房價比較低,想把長沙房價炒一炒,也不排除這種可能性。但是,我始終覺得長沙作為一個“一線城市”來講還是有很大差距的。

[傅沂]就目前來講,我的觀點是,首先長沙這座城市的人口增長比較慢,主城區的人口增長速度比較慢,初步統計大概10萬人左右,我說的是常住人口,常住人口的增長速度決定了這個城市的城市化率的重要因素,就會導致城市化的速度,同時會導致城市未來發展的趨勢。所以,我個人感覺長沙最大的一個問題是從產業的經濟學角度來講,產業結構還是有點畸形的。

[傅沂]怎么畸形呢?帶動其他產業發展的支柱性產業比較少,更多是以服務業為主的城市。傳統像重工業、工程機械行業現在也出現了衰落的趨勢,這個城市沒有能夠帶動其他產業發展的支柱產業存在,我想這可能是這座城市最大的問題。比如,武漢有那么多重工業基礎,武鋼、武重,吸引了很多人。所以,這個問題是讓長沙比較頭疼的問題,產業結構一直比較畸形,導致這座城市吸引人才、留住人才的空間有待于增強。

[傅沂]說句實在話,論工業基礎來講,長沙和株洲還有很大的差距,這個大家都很清楚。說長株潭融城,長沙的房價一直沒有漲起來,長株潭融城的速度與武漢城市圈相比差距太大。所以,這就說明長沙作為一個省會城市,你的中心輻射帶動作用并沒有完全地體現出來,這是與武漢相比的話。所以,長沙作為一個省會城市,應該具備中心城市的帶動能力和輻射能力,現在還沒有表現出來,這是我認為目前長沙存在的問題。

[傅沂]長沙要發展的話,先不談房價,城市要發展,首先要看產業,產業有沒有重新的定位?不說發展重工業,但是你要發展能留住人、引進人才的產業。確實,我們有文化產業、動漫產業,還搞了錦繡瀟湘文化創意產業,現在看來文化創意產業在那個地方沒有根基,這是城市發展的走向。

[傅沂]二是從整個國家宏觀經濟背景來講,這一輪房價的上漲還與宏觀經濟背景有關系。一方面地方政府化債的壓力比較大,本來房價的上漲可能是為了掩護地方債務的轉移,這是有學者提出來的,不說這種觀點是否合理。但是,確實開工這么多項目,雖然PPP也在搞,大家也清楚PPP的推進也還有問題。

[傅沂]靠地方債支持這么大規模的基礎設施建設的話,壓力會比較大,這是一個非常重要的因素。還有銀行的經營也有很大的困難,你要知道現在銀行的壓力也很大,以前房價是一個非常重要的來源,國家把房價這一塊兒收緊以后,導致銀行的很多業務出現了萎縮,這一輪房價上漲也與銀行的監管有很大的關系。

[傅沂]但是,我擔心一個問題,現在有很多居民都是用杠桿,可是杠桿搞得太大的話,就會像前幾年的股市一樣也會出現風險。所以,買房的話還是要量力而行,過多使用杠桿的話,萬一出現問題就會出現不可預想的結果,從宏觀背景來講這個問題需要注意一下。

[傅沂]我的總體判斷,朱總對下半年長沙房價上漲的空間很看好。但是,我個人感覺從國家宏觀經濟層面來講,從所有國家的經濟發展規律來講,當一個國家的經濟下行時,他的房地產市場不可能長期處于上漲態勢,如果長期處于上漲態勢,這個國家的經濟就會處于崩潰的邊緣,像當年的日本一樣。所以,我認為這只是周期性的波動,不可能成為長期的趨勢。我個人感覺,大家還是要理性地看待這次房價上漲的問題。

[黃拓夫]你們兩個的意見有點相左。

[傅沂]不相左,我是從長期趨勢來看。

[黃拓夫]你是從中短期趨勢來看。傅老師的判斷我也是認同的,現在有幾個省的趨勢不是很好,包括中東、華東,很多產業很不樂觀,但是房地產就是一枝獨秀,我們也要考慮一下風險在哪里。剛才我還和朋友在扯談,現在投資客在抄底,大力利用杠桿買房,一定會產生泡沫。說到泡沫,黃總肯定有話要講。黃總,您是怎么看待最近房價變化趨勢的?

[黃雁峰]前段時間,我認為長沙房價會穩步增長。但是,量一定會增長?墒且、二線城市在限購,我確實有點兒擔憂。從去年5月份開始到現在的M1、M2的剪刀差越來越大,M2太大了,企業的錢沒有投資,躺在那里沒有用。這筆錢到哪兒去呢?一線城市不能投資了,熱點城市也不能投資了。炒股?肯定不行,風險很大。在一線城市、熱點城市不買房了,我擔心的是這些錢會到二線城市、三線城市。

[朱熙]你要解釋一下M1、M2嗎?

[黃雁峰]M1是流通的狹義貨幣,是企業的活期存款;M2是廣義貨幣,是企業的債券那些。M1過大的話,在手上的資金越來越多,主要用于投資。人民幣貸款在7月份總共貸了4636億元,其中住房貸款新增4575億元,整個銀行的貸款90%是用于房地產。這就說明其他行業非常低迷,整個經濟包括GDP增長這么快,實際上是房地產在唱獨角戲,F在,國家去庫存的目的可能是希望通過房地產掩蓋一些問題。

[黃雁峰]假設一下,今年的房地產還像去年一樣的話,數據肯定是看不得的。所以,從經濟形勢來看,房地產在經濟中起到一個兜底的作用,應該是這樣一個情況。但是,這樣的發展是不長久的,其他行業不發展,唯獨房地產行業發展,時間一長經濟遲早會崩盤的,可能現在覺得沒問題,從長遠來看肯定是有問題的,這是我對最近情況的一個判斷。

[黃雁峰]還有板塊的問題,我覺得在長沙出現下一個梅溪湖板塊的現象可能不存在了,因為這是一個現象。當時,長沙市規劃局做了梅溪湖概念性規劃,我也參與進去了。當時去梅溪湖,那邊都是一片田。

[黃拓夫]全是蔬菜基地。

[黃雁峰]是的,全是田,全是基地。但是,整個梅溪湖的發展有天時、地利、人和的因素在里面。天時是長沙市政府要求全市發展向西看,先導區、湘江新區的概念搞起來了,這是天時的因素。地利是那個片區從來沒有開發過,適合做一些整體性的規劃,這是其他區域所不能比擬的。所謂人和,政府做了很多基礎設施的配套,教育資源全部往梅溪湖傾斜,梅溪湖整個板塊所有的學;旧隙际敲,你們看所有的因素都推動了梅溪湖板塊的房價。

[黃雁峰]但是,梅溪湖板塊也有自身的問題,比如堵車或者上漲空間預期不強等。

[黃雁峰]下一個板塊從整個長沙市來看,很難再找出梅溪湖這樣的板塊。武廣板塊有優點,交通優勢非常明顯,但是也有缺點,京廣高速把武廣片區搞得支離破碎,不便于整體開發。南城板塊也有問題,地已經賣光了,而且賣給了沒有太大實力的本土開發商,建設質量肯定是不高的,會影響整個片區的發展。要說潛力的話,北邊蘇托垸那一塊兒規劃起點高的話,也許可能成為下一個梅溪湖,具備的條件和梅溪湖也有點兒相象。

[黃拓夫]我研究過房價的漲幅,上海是怎么漲起來的,深圳是怎么漲起來的,都是二手房帶動起來的。

[黃雁峰]他們的二手房的存量是不一樣的,他們的基數主要是二手房,長沙的基數主要是新房。

[朱熙]最近我對二手房的了解不像你那么專業,那么透徹,最近網上有朋友批評我了,他說你對二手房這一塊兒了解得不是很多。我說,好,那我今天去向評估公司的黃總請教一下。今年上半年漲了50%?還是漲到什么樣的狀況?

[黃雁峰]應該是翻倍的。

[黃拓夫]這個我來回答。今年上半年一直到7月份的二手房成交量,大概相當于去年+前年的總和,量有這么大。

[朱熙]那這個朋友批評我批評錯了,因為我說二手房市場火了,今年上半年二手房的成交量大約相當于2015年的總和,應該是對的。

[黃雁峰]還要加上2014年的。

[朱熙]那就是今年上半年干了前兩年的活兒?

[黃拓夫]差不多。

[朱熙]那今年相當于2個2015年,是這樣一個概念。

[黃雁峰]其實,長沙高品質的樓盤也不多了。前段時間我自己去買房,我發現長沙可選的房源不多了,我是說高品質樓盤不多了。所以,長沙稍微有好一點的樓盤,基本上是“一日光”,一下子就沒有了。像北大資源的北大時光,開盤一小時就沒房了。好樓盤沒有那么多,但是一般般的樓盤還是有那么多的。

[黃拓夫]我認識幾個朋友,他買房就只認中建、萬科這幾個大開發商的樓盤。確實,長沙住房出租的投資回報率,五年之內高過轉手資金的回報率50%,其實房租比較高,但房價比較低。我曾經算過,一個很優秀的投資產品,投資回報率只有9點多,不可能像某些投資客在北京、上海買房,過一段時間就暴漲100萬元、200萬元,但是在長沙投資樓市比較穩定。那時候我們做了一個模型,預期到2020年,最多112萬元,像大學城那邊有很多好的人才,根本就留不住。像武漢有光谷,有很多好的產業,長沙確實沒有一個很好的產業,其實長沙的產業還是蠻多的。

[傅沂]我要補充一點,關于二手房的問題,我接受過新華網的采訪,他們說現在學區房炒得比較熱,與長沙中小8學校的升學政策改革有很大的關系,二手房熱起來與中學升學政策改革有沒有關系。確實,現在很多朋友買房是為了小孩子讀書方便。那天看了一組數據,長沙中小學教學資源在省會城市是倒數第一。尤其是高中階段,很多家長愿意不惜血本去付出。

[朱熙]因為這兩年我有孩子了,會比較關注教育的事情。做教育的朋友告訴我,在長沙初升高階段,在長沙的競爭程度不亞于高考。因為,這里面有一個潛在的邏輯,如果你升不到高中,拿不到學籍號的話,你就要去走職業高中的路線。在中國,現在不是有“折疊空間”嗎?你就要去“第三空間”了。如果你能升上去,你就有進“第一空間”的門票。如果你沒有這個學籍號,就長沙現有的教育資源來說,很明顯的是在這兩三年之內想要大局改觀不現實,買房要有房票,學籍要有學票。

[黃拓夫]很多樓盤在承建教育配套時就要承建這些學校,其實有些學區房的價格不是很高,只是略微高一點,因為那些學校也不會把所有的師資拋出來,好的師資還是集中在老校區。并且,地州市條件好的家庭越來越多,都把小孩子送到長沙來讀書。

[傅沂]是的,長沙集中了全省的孩子在PK。

[朱熙]如果要說省內,長沙的教育資源又是最豐富的。

[傅沂]省會是這樣的,到下面就更匱乏了。

[朱熙]所以可以看出,湖南是一個人才大省。

[傅沂]但是,在很多資源上與其他城市相比差距太大了。

[黃拓夫]最近樓市政策放開得比較多,一下子放開三套房,一下子放開組合貸,最近放開了深圳的貸款,下半年長沙市的住房公積金還有沒有政策出臺嗎?請做一個預判,我想請傅教授回答。

[傅沂]公積金啊,總體來說與房地產金融監管的大趨勢是吻合的。但是,公積金好在什么地方呢?它比起銀行的房貸,風險控制要比銀行的房貸好一些。比如居民購房的話,用公積金肯定好一些,風險低一些,銀行的貸款相對來說風險大一些。再就是有些地方也在開拓相關資源的對接,整個內地資源會向港澳臺看齊,有些政策放開也是比較自然的事情。

[黃拓夫]今年我看了一個數據,今年長沙商鋪的庫存量好象比較冷,與住宅成交相比,有一部影片形容《冰與火之歌》,為什么商鋪成交這么冰冷?住宅成交卻如火如荼呢?

[朱熙]商業的成交量確實比較低,商業的邏輯不一樣,我們統計的庫存是50個月往上走。住宅大部分是居住屬性,買下來要么自己住,要么出租給別人住,反正是要住。但是,商業不一樣,商業里面有開發商、投資人、經營方,還有投資方。你必須要有人去經營,有客戶來購買,要有租金。而且,租金是很重要的。今年有這么多的庫存,就是因為投資回報率算不過來。

[朱熙]我買商業就必須要賺錢,如果不賺錢就是不符合商業的買賣,那我就不買,這里面的邏輯是這樣的。另外,為什么是50個月?與住宅有那么大的差距?長沙住宅只有7、8個月的庫存,商業還有50個月的庫存,就好象媒體看到一個解釋不了的東西的時候,就覺得天要塌下來了。

[朱熙]其實不是這樣的情況,商業有幾種,一種是集中式商業,類似于商場,女孩子經常去的海信、萬達、友誼、王府井、新世界百貨,那種商業大部分是沒有賣出去的,是在開發商手里的,是自持經營,要么就是出租經營,類似于大潤發,那是長房的物業,是出租給大潤發,這個物業一直有租金,這棟房子到房產局去查顯示的是“未售”,這里有幾萬平方米的房子是未售的,其實這些房子已經發揮了作用,不是空置的,不是閑置在那里沒有使用,使用權已經在經營使用了。

[朱熙]我們的媒體往往就把它等同于住宅,這個商品沒有賣掉,不是這么回事,有一部分的房子是開發商自持,要么是出租經營,是這樣一個狀況。像海通,那里也有1萬平方米的也是開發商自持的,其實真正形成有效供應的庫存沒有50個月那么多。

[朱熙]另外,還有社區的商業街的銷售是滯后的。簡單地說,是與住宅同期拿到預售證的,但是賣的話怎么會先買鋪子呢?肯定是先賣住宅,這是開發商的邏輯。住宅的人還沒住進來,就把商業賣了,沒有人怎么做生意?我賣也會賣虧了。

[黃拓夫]最大的問題是來自于政策方面的,很多樓盤在報規的時候必須報商業和住宅,現在純住宅已經很少了,商業和住宅的配比一般是3:7,商業銷售周期遠遠大于住宅,住宅賣完之后成形了,有人氣了,才會陸續賣商業庫存。像最初吃粉的鋪子、建材店是最開始進駐的商業,這些東西很難形成一個商業氛圍。有經濟學家認為現在長沙的樓盤不要搞底商,住宅可能賺不了多少錢,是因為在成本一樣的情況下商鋪賣的價格高嘛。所以,2003-2004年那段時間住宅基本上都配了底商。但是,現在底商又出現了問題,間接推動了商鋪的庫存。

[朱熙]投資回報率下降的時候,商業經營出現困難的時候,在長沙有一些商業有周期的原因存在,確實商業比住宅難賣是事實,這是我能夠回答的。

[黃雁峰]商業還有一個問題,商業是用于投資的,投資第一是風險;第二是杠桿。商業投資的風險是非常大的,比如高橋在2002年的時候,還有北邊有一個市場,當時的價格是差不多的,但是從現在來看回報率,高橋這邊肯定高于北邊,買商鋪的人是比較謹慎的。再就是杠桿的問題,商鋪的杠桿回報率肯定高于住宅的杠桿回報率。

[黃拓夫]前段時間有個消息說個稅抵房貸,也有人說不太現實。

[黃雁峰]意義不大,是指個稅抵首套房的利息,首套房的利息沒有多少錢。具體抵房貸的話,抵首套房貸的利息意義不大。

[黃拓夫]我今天看了報道,中國不僅稅費重,五險一金給企業帶來的負擔也很重。

[傅沂]是的,中央要減輕實體經濟的負擔,可是稅費很重,地方政府的意義在這里。國稅和地稅,以前好的稅種都被國稅收走了,地稅要創造新的稅種出來,地方也要維持地方財政嘛。最近我看吳曉波的地方管理哲學就有一些感受,一直以來中央政府和地方政府的關系就有一些問題,要改進中央和地方政府的關系。我始終感覺還是要讓地方政府的積極性發揮出來,讓他們看到一些可以帶來實際利益的東西,這樣的話地方政府才會有積極性。

[黃拓夫]現在講講大一點的問題,講經濟環境的問題,我不知道你們怎么看,我對總體經濟環境看是不那么樂觀的,但很多經濟學家還是講中國會有幾輪的經濟復蘇。我們省也是大量投入基建,也沒有什么優勢產業,中國靠高科技發展的模式也不是很清晰。

[傅沂]那天我看了一篇文章,中國老百姓居民的消費有很大一部分在房地產市場,實際上他們也沒有太大的消費能力,沒有消費能力的話怎么帶動經濟的發展?所以,我始終堅持一個觀點,還是要強富于民,讓老百姓真正富起來。我說的真正富起來,是要讓房奴真正解放出來,不要一輩子就是為了一套房子,為了小孩子上學傾注畢生的精力,那是不行的。

[黃拓夫]其實很多時候越是發達的地方,居民用在綜合消費的比例越大,效率越高。

[傅沂]是的,現在老百姓手上有點錢,就是為了小孩上學,為了房子,有一些投資也沒有真正花到合理的消費上去。以前搞家電下鄉、汽車補貼,都沒有起到應有的作用。實際上,市場消費要起來,還是要讓實體經濟發展起來,F在我們看得到問題,但找不到藥方,怎么樣讓實體經濟發展起來?這是一個很大的課題,F在,中央覺得先把稅費松綁,這不是關鍵問題。我覺得,我們國家的實體經濟要發展的話,根源在國體,國體的問題不解決的話,實體經濟很難發展起來。我覺得國企就是該退出的要退出,要引領企業真正激發他們的活力,F在,我感覺國企又有點國進民退的感覺,有一些國有企業退出了,到了民營的行業。

[朱熙]房地產行業也是這樣。

[黃拓夫]今天的微沙龍到此結束,謝謝各位嘉賓的到來!我們下期再見!

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