第420期 - 專訪上海易居房地產研究院 楊紅旭
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時間:
7月23日下午
地點:
長沙世紀金源大飯店
內容簡介:
在樓市整體低迷的情況下,是否更多的城市欲“松綁限購”?“救市”效果如何?房企又如何應對?本期《0731樓市會客室》特邀中央電臺財經特約財經評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭做客,為我們把脈樓市。
直播實錄

[主持人]“把握樓市脈搏,感受城市心跳”,各位朋友大家好,歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、湖南娛樂頻道、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》特別訪談,我是主持人周阿禮。
2014年上半年,長沙樓市未見轉暖,房企開發商壓力漸生。半年大考結束,下行趨勢逐漸顯現、購房觀望情緒漸濃、銀行信貸仍舊緊縮已是不爭事實。在層層重壓之下,是否越來越多的城市謀求放松調控?所謂“救市”效果究竟如何?房企又該選擇怎樣的戰術應對?今天,帶著這些疑問,我們邀請到了一位重量級嘉賓為我們進行專業的市場分析,那就是“中國房地產短周期理論”的創始人、中央電臺特約財經評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭教授!楊教授,歡迎您!

[楊紅旭]長沙的朋友,下午好!

[主持人]楊教授,您曾在2月份某論壇上公開預測,2014年樓市或是高位振蕩、逐步降溫,上半年基本保持高位振蕩,下半年會明顯的降溫,F在2014年已經過半,您還是這種看法嗎?

[楊紅旭]我在今年年初對2014年的走勢就有一個預測,整個主標題就是《高位振蕩,逐步降溫》,半年之后再回頭看這個走勢預測還是蠻準確的。
我認為中國樓市具有短周期波動的性質。2012年是本輪樓市短周期的復蘇期,2013年是繁榮期,2014年是一個降溫期,2015年可能會探底。但是,我們都知道今年的內部形勢和外部壓力都比較大。所以,2015年能否探底成功,現在我還沒有一個明確的判斷,但我認為是一個探底的過程。在2014年年中的這樣一個節點,我覺得今年下半年應該仍然會保持降溫的態勢。
為什么會降溫呢?第一是因為外部的經濟比較低迷,我們的貨幣政策是中性的,雖然今年略微偏松,但是是定向寬松,寬松的領域主要是一些小微企業、三農、包括棚改等等。而政策對于商品房市場卻沒有任何地寬松,資金面、貨幣面對樓市是中性略偏緊的。因此,樓市內部的庫存壓力比較大,不僅是很多三四線城市,一二線城市的庫存也在進一步增加,去化周期在進一步加長。因此,樓市經過去年的高溫期后今年就在逐步降溫,下半年這種降溫態勢還將持續。

[主持人]根據那你的短周期理論判斷,您認為樓市復蘇的時間大概會在什么時候?

[楊紅旭]過往的短周期,每一次有一個上升和下行的完整周期,大概是三年左右。本周期的時長可能會有所拉長,如果說是今年開始降溫,那么明年其實有兩個節點可以關注一下。經過一年降溫之后,一般樓市就有可能會趨穩,但這還要看外部環境和內部去庫存的速度。明年3-5月份,可以關注一下,因為每到春季都有一波行情,春季3月份開始市場會復蘇,成交量會反彈。但是,還要看彈的高度,成交量彈得高有可能會使整個短周期見底復蘇,假如只是一個小反彈,可能難以帶動價格和樓市周期走出低谷。再就是明年9、10月份,假設上半年市場沒有回彈,到下半年的市場可能會出現見底復蘇的跡象。2015年樓市發展將會更加復雜,所以我認為 2015年是一個探底的過程,復蘇的節點現在比較難以去預判,而2016年中國樓市會迎來復蘇和下一輪樓市短周期的上升階段。

[主持人]在您看來房地產企業估計還要再熬一段時間了。

[楊紅旭]至少下半年應該要熬一段時間。

[主持人]您曾與國外的經濟學家席勒打賭說,對中國房價5年內不會崩盤,您這一判斷信心是來自于哪里?

[楊紅旭]假如中國樓市是一個大泡沫,那房價應該不會再翻一倍,泡沫不是破滅就是慢慢地被吸納,絕對不會再漲一倍。我們不能簡單地拿中國和美國比,席勒說在美國一般是3-4倍,在中國一線城市要幾十倍,感覺差異非常大,在美國無論是紐約還是洛杉磯、華盛頓、波士頓,買一套房子只需要一個家庭3-5年的收入,在中國的上海、北京居然需要30-50年。但其實他不太了解中國國情,中國父輩們50后、60后,甚至70后的前期,很多人享受過房改,當年我們國家把房子幾萬元賣給你,而這種房改房在市場上是可以出售的,一般可以賣幾十萬、甚至幾百萬。而這樣一個曾經從國家手里面低價買到的房屋,現在可以高價賣出,賣出之后可以買新房子,等于說中國有一筆財富是國家給你的,這筆財富可以成為很多中國人購房的首付,換房的第一筆資金,在美國是沒有的。
我們的房價收入比不能只看中國人的職工收入,還要看看中國普通的職工家庭曾經獲得過房改的巨大差額收益,這筆收益成了他們去改善住房條件的一個基礎。在中國不能看房價收入比,不能拿中國和美國比,在中國只能自己和自己比。目前在中國的房價收入比是7.3倍,高的時候09年曾經是8倍和8.1倍,在2004年之前是6.5倍-7倍之間。按照我們的規律來看,6.5-7倍之間是一個很好的水平,這幾年是7.3倍,可能2014年還會進一步降一點。
按照中國目前的城鎮化率,住房的情況,我認為2018年之前應該不會出現房價大跌或者崩盤,我說的大跌是全國27個城市的同比跌幅不會超過30%,這是我所謂“打賭”的一個標準,我還是很有信心會贏的。

[主持人]據不完全統計,截至目前全國已經有29個城市取消或調整限購政策。有觀點說,對于長沙這樣的“溫柔限購”城市來說,本輪調整僅是心理上的沖擊,購買力、購買欲望此前也并沒有減弱。您覺得取消限購能否改變目前的市場低迷態勢?

[楊紅旭]長沙的限購政策本來就比較溫柔,取消之后的效果與其他城市限購政策取消之后的效果應該是差不多的,取消限購難以成為短期內撬動市場的核心動力,F在很多人在觀望,一是因為互聯網很發達,很多人關注網上信息,看看長沙的鄰居樓市狀況,武漢有沒有降溫?南昌有沒有降溫?深圳有沒有降溫?這是第一。第二,他們等貸款利率會不會有優惠?利率會不會調整?購房者越來越關注大勢。放松限購對需求來說是一種利好,但是,這種利好在年內還不能轉化成推動樓市止跌反彈的一個核心力量。所以,我們要看到取消限購是大勢所趨,是好事,但就短期而言,也不要指望它立刻重新停止反彈回暖,我們還是要等待。

[主持人]有數據顯示,長沙乃至全國保障性住房建設和棚戶區改造總量都在逐步增加,而剛需會得以釋放。您覺得在以拆促建、釋放剛需、城鎮化的發展和地鐵效應的多重推動下,會不會產生局部某一個城市市場上行的可能?

[楊紅旭]首先,全國的房地產有一個大勢,大的形勢是周期性的波動,另外還有一個區域差異。比如,一線、二線、三線、四線,甚至五線,全國的大勢和區域差異二者是具有密切關系的。那么,就目前全國降溫情況來看是短期調整,長期來看應該是謹慎樂觀的。但是,大勢是降溫的時候,大部分城市都會降溫,包括我們長沙。但是,有些城市的降溫應該說是隨大勢而降溫,有些城市的降溫的情況不是很好,尤其是三線、四線城市,庫存壓力特別大,去化周期很長,人口導入快,這種城市降溫之后可能是L型的調整,調整的時間可能會拉長,幅度是偏大的。但是,像長沙、合肥、武漢這種中部人口導入比較快的城市,我認為下一次的反彈還會是稍微強過很多城市的狀態,包括城鎮化、舊改,還包括下面縣里面釋放的人口往省會集聚,這都是支撐長沙中長期發展看好,短期調整并不能逆轉中長期持續向好的一個大勢。

[主持人]有不少分析人士都認為,以中部六省為例,長沙與各大城市的房價相比一直處于洼地,仍然有很大的上漲空間,您對長沙房價在中部六省中所占的地位怎么評價?

[楊紅旭]我感覺到長沙這兩年的房價比較溫和,漲幅是偏小的,尤其是2013年。據我們觀察像中部的鄭州、合肥、武漢,價格漲幅是比較明顯的,而長沙要稍微弱一點。我聽說,長沙最貴的樓盤也就每平米1萬多,超過2萬的還很少。但是,據我了解在鄭州新區已經有2萬/平方米的盤了,像武漢、合肥都有2萬元/平方米以上的盤子。長沙的整個均價可能也要低,現在的均價可能是6000多元,而合肥、鄭州、武漢,甚至南昌均價都要高,達到7000-8000元/平方米的水平。
長沙的經濟城市地位并不弱,但房價表現偏中性,基本偏弱,這可能跟整個城市的土地供應節奏,即有的房屋存量有一定的關系。一個城市的經濟面、城市面沒有問題,和其他幾個城市差不多,但房價漲幅弱,可以說是洼地;二是也要適當地控制一下城市發展的速度,土地供應的節奏。
房價沒有大漲,老百姓很開心,政府也可以接受,因為現在國家在抑制房價過快增長,長沙做得不錯。但是,對于開發企業而言,對我們想參與長沙的城市建設、地產開發的企業而言,可能賺錢的利潤就太薄了,甚至賺不到錢,我認為這又反倒不是特別好。一個市場要健康發展,總歸要使各個參與者都要獲取合理的回報,不說暴利,但不能虧錢,市場機制就是能夠使所有參與者共同受益。所以,我認為在中部長沙的房價偏低,在市場環境,尤其是供地節奏還需要執政者更好的進行考慮,更好的部署,控制節奏。

[主持人]您覺得在這種市場行情之下,對于投資者來說是適合出手的時機嗎?您有什么樣的建議?

[楊紅旭]國家一直在抑制投資、投機性購房需求,保護自住性購房需求,尤其是剛需。雖然新的政策最近提調控比較少,但我們還是可以看出,抑制投資投機需求依然是國家一個中長期方針。中國投資房產,尤其是投資住宅最好的時機已經過了,大概就是在過去十年。
我感覺投資房產的話,一定要想投資的話,可以再等等,再等一段時間,等到真正的探底成功,我們再出手也不遲。而且,從中長期看的話,也不一定是投資住宅,有一些非住宅,比如租金回報率比較高的商鋪、寫字樓,甚至是一些工業地產,倉儲類的都是可以考慮的。因為,在國外一些大的投資者,有經驗的投資者,更多的是喜歡非住宅,住宅在中國被控制得多一些。所以,住宅投資者,長沙的朋友,也不一定老是盯著住宅,我們可以把眼光放得寬遠一點。但是,一定要關注租金,租金回報率一定要合理,這個合理就是說最好達到4%以上,年租金回報率。國外一般是5%-6%。
我們要知道已經告別了黃金十年,期望值要降一點,投資的渠道要稍微寬一點,除了住宅還可以考慮其他。但是,一定要算一算租金回報率怎么樣,我建議3%以上可以考慮,5%以上一定是可以投資的。

[主持人]聽說楊教授在接受專訪,不少網友都在線上積極提問互動,其中有一個網友提出了這樣一個問題,想請楊教授解答。您在前兩天的微信中說,房地產建造和資產價格與房地產密切相關,也即房地產是影響經濟周期性波動的重要因素,當前中國亦如此。您能解讀一個這個觀點嗎?

[楊紅旭]中國的經濟已經告別了高增長,改革開放之后一直到2011年,我們的GDP增速是保持平均增長10%,這是高增長。但是,這兩年GDP增幅在回落,目前是7.5%左右,中國經濟高增長已經滑落到中或者中高增長這樣一個水平,這是中國樓市的一個大周期。
與之相匹配,中國房地產的黃金十年已經過去,未來房地產的很多指標還會是正增長,但是增幅就像GDP一樣在放緩。所以,經濟和樓市之間的匹配度還是比較高的,這是一個長期?炊唐,今年一季度GDP是4.4%,二季度是7.5%,經濟增長是趨穩的,下半年可能是7.5%或者7.6%,這是趨穩的一個向好態勢。那么,樓市是下滑,目前很多城市都是下滑。但是,我認為假如經濟下半年趨穩,增幅擴大,那對于樓市在明年趨穩是有幫助的,經濟趨穩之后對樓市需求是有刺激的。經濟和樓市從長周期和短周期來看,基本上具有相互促進性和相互同步性,我們可以關注一下。當然,我們也可以關注一下貨幣的情況,貨幣政策目前是中性的,定向寬松。那么,貨幣放松之后,雖然目前對房貸還是趨緊的,但整個貨幣M1、M2的增速在加快,加快之后最終會有一些錢,一些資金流到房地產市場中去,但目前還沒有看到。所以,要以時間換空間,來看下半年的情況,在明年經濟趨穩和貨幣放松這兩個外部環境影響之下,可能對樓市會有一個推動見底、復蘇的外部力量,值得我們期待。

[主持人]感謝今天楊教授為我們做出這么精彩的解答,謝謝楊教授。

[楊紅旭]謝謝各位。

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